Devo acquistare un terreno agricolo, come posso tutelarmi?
La prelazione agraria è stata da sempre fonti di liti e di controversie, questo perché la vendita di terreni agricoli non è libera.
La giurisprudenza, negli anni, ha avuto modo di pronunciarsi molte volte sull’argomento, fornendo, di volta in volta, una soluzione alle questioni dubbie.
Ma andiamo per gradi.
Per prelazione si intende il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, a chiunque altro, nella stipulazione di un determinato contratto.
Il legislatore, dunque, ha voluto limitare la libertà dei soggetti di regolare liberamente i loro rapporti giuridici, prevedendo due tipi di prelazione: la prelazione volontaria, costituita per accordo fra le parti, e la prelazione legale, ovvero prevista dalla legge.
All’interno di quest’ultima categoria che si colloca la prelazione agraria, che consiste nel diritto ad essere preferiti, rispetto ad altri, per l’acquisto di un terreno agricolo, nel caso in cui il proprietario decida di venderlo.
La ratio di tale normativa è quella di favorire in primis, nell’ipotesi di prelazione accordata all’affittuario, la continuazione della titolarità sul fondo da parte dello stesso soggetto (Cass. 9 marzo 1992, n. 2812; Cass. 30 gennaio 1990, n. 634), ed in subordine, nell’ipotesi di prelazione agraria del confinante, si ottiene un ampliamento della proprietà di un individuo, tramite l’accorpamento dei terreni vicini, nella speranza di una maggiore efficienza sul piano economico e strutturale, aumentando la redditività dei terreni e creando imprese dalle dimensioni più ampie (Cass. 8 maggio 2003, n. 6980; Cass. 19 novembre 1994, n. 9806; Cass. 24 maggio 2002, n. 7635).
Il terreno agricolo sul quale si può avanzare il diritto di prelazione deve essere, per l’appunto, un fondo “rustico” o “agricolo” come risultante dal certificato di destinazione urbanistica.
In base ad una pronuncia molto recente della Cassazione (n. 4685/2020), ai fini della prelazione e del riscatto agrario, ai sensi della legge n.590 del 1965 e della legge n.817 del 1971, per “fondo” deve intendersi un’estensione che abbia una propria autonomia colturale e produttiva. Dunque, potranno rientrare in tale concetto sia un’unità poderale (costituita da un complesso unitario di terreni non suscettibili singolarmente di autonoma coltivazione), quanto un singolo terreno (anche di piccole dimensioni, che, rispetto ai terreni circostanti, sia distinto ed autonomo per caratteristiche della sua coltivazione e produttività).
Questa classificazione diviene essenziale nel caso di vendita di un complesso di terreni agricoli attigui tra loro e confinanti solo in parte con un fondo appartenente a coltivatore diretto, dovendosi stabilire se il diritto di prelazione possa essere esercitato in relazione a tutti i terreni oggetto di vendita, ovvero soltanto a quelli a confine con la proprietà dell’avente diritto alla prelazione.
Viceversa, dalla suddetta disciplina si evince, quindi, che il diritto di prelazione sui terreni agricoli sia esclusodalla legge qualora il terreno sia destinato ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica. Infatti, l’art.8 della legge n.590/1965 prevede espressamente che il diritto di prelazione dei terreni non può operare nel caso in cui si intenda vendere o comprare un terreno destinato, in base al piano regolatore, anche se non ancora approvato, ad un uso edilizio, industriale o turistico e anche quando il terreno agricolo è oggetto di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento ed espropriazione per pubblica utilità, oltre che, naturalmente, in caso di donazione.
Inoltre, il diritto di prelazione agraria deve essere esercitato sull’intero fondo oggetto di vendita. Dunque, non importano le dimensioni del fondo, bensì, per esercitare un diritto di prelazione agraria, occorre che il fondo oggetto di vendita abbia, in base al piano regolatore, una destinazione agricola, anche edificabile, ma non urbana!
Ma a chi spetta il diritto di prelazione sui terreni agricoli?
Il diritto di prelazione spetta, anzitutto, al coltivatore diretto. L’articolo 31 della legge n.590/1965 definisce coltivatore diretto colui che si dedica “direttamente ed abitualmente alla coltivazione dei fondi e all’allevamento e al governo del bestiame, sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l’allevamento ed il governo del bestiame”.
Con il d.lgs. 99/2004, il diritto di prelazione è stato esteso anche alle società agricole per comprare un terreno agricolo condotto in affitto (o mezzadria, colonia parziaria, compartecipazione agraria) o confinante, con un’importante limitazione: tale diritto è esteso solo e soltanto alle società agricola in cui almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto.
Di recente, a seguito della legge n. 154/2016 che ha modificato l’articolo 7 della l.817/1971, è stato introdotto un altro soggetto titolare del diritto di prelazione sui terreni agricoli: l’imprenditore agricolo professionaleovvero “colui il quale, in possesso di conoscenze e competenze professionali (…), dedichi alle attività agricole di cui all’2135 c.c (attività di coltivazione del fondo, selvicoltura, allevamento di animali, attività connesse), direttamente o in qualità di socio di società, almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavi dalle attività medesime almeno il cinquanta per cento del proprio reddito globale da lavoro”. Per quest’ultimo, a differenza del coltivatore diretto, sono richiesti ulteriori requisiti ossia l’essere proprietario di un terreno confinante e l’essere iscritto alla previdenza agricola.
Inoltre, i soggetti titolari del diritto di prelazione agraria devono godere di ulteriori condizioni previsti dall’ art. 8 della legge n.590/1965, ridotto poi dall’art. 7 della legge n. 817/1971:
- I coltivatori diretti devono coltivare il terreno oggetto di prelazione da almeno due anni
- E’ necessario che i soggetti interessati alla proposta di acquisto del terreno agricolo non abbiano vendutoterreni nei due anni precedenti
- E’ necessario che il fondo in questione non abbia una superficiesuperiore al triplo della capacità lavorativa dei soggetti stessi
E’ bene precisare che, dopo un’importante pronuncia della Corte di Cassazione (sent. n. 19235 depositata il 29 settembre 2015), il diritto di prelazione agraria del confinante viene escluso quando si interrompe la contiguità dei fondi, ovvero in presenza di una strada vicinale o privata, anche laddove sia comune a più proprietari, o di un semplice fosso.
Nell’ipotesi in cui si siano più confinanti che vogliono esercitare il diritto di prelazione agraria, il d.lgs. 228/2001 ha introdotto specifici criteri di preferenza.
In particolare, si preferiscono coltivatori diretti o imprenditori agricoli, comprese le società di persone in cui la maggioranza dei soci è costituita da coltivatori diretti, di età compresa tra i 18 e i 40 anni, in grado successivo, il numero dei coltivatori predetti, purché in possesso delle conoscenze tecniche richieste dalla normativa europea (Regolamento n. 1257/1999).
Dunque, siamo proprietari di un fondo agricolo e vogliamo vederlo. Qual è l’iter che bisogna seguire?
Come prima cosa, in base all’art.8 comma 4 della legge 590/1965, il proprietario che intende vendere il terreno è tenuto a notificare la proposta di vendita (c.d denunciatio), con lettera raccomandata, all’affittuario o ai confinanti, allegando il contratto preliminare di compravendita del terreno agricolo (detto anche “compromesso”) contenente il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni stabilite per la cessione.
Il destinatario della notifica ha trenta giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione. Se comunica la sua intenzione di esercitare il diritto, il contratto si intende concluso, e il prezzo deve essere pagato entro tre mesi. Decorsi i termini senza che sia stata comunicata l’intenzione di esercitare la prelazione, il terreno può essere liberamente venduto (ovviamente alle condizioni indicate nel preliminare di vendita).
Quando il terreno viene venduto senza effettuare la denunciatio, o anche nel caso in cui venga indicato nella notificazione un prezzo superiore rispetto a quello previsto nel contratto di compravendita, gli interessati muniti del diritto di prelazione sui terreni avranno la possibilità di riscattare il fondo, mediante un acquisto allo stesso prezzo concordato con l’acquirente, nel termine di un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari.
Come possiamo ben capire, la legge fa ricadere sul proprietario del fondo sia l’obbligo di informare l’acquirente della possibilità di un diritto di prelazione sul terreno in oggetto, e sia di effettuare le notifiche previste all’affittuario o al coltivatore diretto interessato, dunque il notaio che si trovi a rogare un atto che abbia per oggetto un fondo agricolo, dovrà semplicemente operare con la mera diligenza professionale e, al fine di evitare che l’acquirente subisca il retratto, limitarsi a chiedere al venditore se esistono o meno aventi diritto alla prelazione agraria e, in caso di risposta affermativa, se il venditore ha effettuato o meno le notificazione, in caso di risposta positiva, se l’avente diritto ha esercitato o meno la prelazione.
Dunque, il notaio, una volta informate le parti sugli eventuali rischi che possano derivare da una prelazione non attivata e posti in essere tutti gli interventi destinati a dare il massimo di certezza e di regolarità all’atto di compravendita stilato, non è tenuto ad indagare sulla veridicità delle dichiarazioni fornite dalle parti, non è tenuto ad indagare per suo conto se esistono o meno aventi diritto alla prelazione, e non può opporsi al ricevimento del rogito qualora ne sia richiesto.
A cura della Dott.ssa Rauzzino Mariantonietta